Wann macht eine private Immobilien-AG Sinn?
In den letzten Jahren haben immer mehr Private den Reiz von Immobilien als Kapitalanlage entdeckt. Meist halten sie Wohnungen und Mehrfamilienhäuser im Privatbesitz. Selbst in einem kleineren Rahmen kann sich die Gründung einer Immobilien-AG lohnen – damit die steuerliche Aufrechnung von Mieteinnahmen nicht die Steuerprogression anheizt.
Was kostet eine Immobilien-AG?
Der Aufwand zur Gründung einer AG hält sich in Grenzen. Die Begründungsurkunde und auch ein Vertrag zur Einlage von Sachwerten, in unserem Fall eben Liegenschaften, muss bei einem Notar öffentlich beurkundet werden. Hinzu kommen einige weitere Formalitäten, etwa der Eintrag ins Handelsregister. Der Berner Notar Bernhard Leiser sagt dazu: «Eine Immobilien-AG kann durchaus sehr schlank organisiert werden. Die formelle Gründung einer solchen AG kostet im Kanton Bern nicht mehr als etwa 2000 bis 3000 Franken». Das nach dem Gesetz geforderte Kapital von 100’000 Franken stellt im Fall einer Immobilien-AG keine grosse Hürde dar. Diese Summe wird in der Regel eben durch die Liegenschaften eingebracht.
Fallbeispiel: Projektentwicklung und Landreserven
Der Berner Notar Bernhard Leiser würde die Bedeutung einer Immobilien-AG nicht überschätzen: «Während meiner gesamten Berufstätigkeit als Notar kann man sich die Fälle an einer Hand abzählen, wo es sich rückblickend wirklich gelohnt hat.» In einem Fall handelt es sich um eine verwickelte Geschichte rund um einen Handelsbetrieb. Der Eigentümer der Firma besass eine Liegenschaft an sehr guter Lage, aber mit einem enorm hohen Renovationsbedarf. Auf dem Grundstück lasteten beträchtliche Hypothekarschulden. Um die Kredite zu bedienen und alle Verpflichtungen nachzukommen, entschied sich der Eigentümer, die bestehende Landreserve zu überbauen und an Dritte zu verkaufen. Schliesslich wuchs das Ganze zu einem ambitiösen Projekt an.
In diesem Fall war es ein kluger Schachzug, den Immobilienbestand in eine AG einzubringen. Denn die ganzen Projektentwicklungen, Planungen und Bauarbeiten waren mit einigen Risiken verbunden. Falls die Pläne gescheitert wären, bestand für den Inhaber des Handelsbetriebs das Risiko eines Privatkonkurses. Insofern erwies es sich als vorteilhaft, den gesamten Teil mit Liegenschaften und Projektentwicklungen eben im Rahmen einer AG auszulagern.