La società immobiliare privata, i pro e i contro
Negli ultimi anni, sempre più privati hanno scoperto il fascino dell’investimento in immobili. Nella maggior parte dei casi possiedono appartamenti e case plurifamiliari come proprietà privata. Persino in un piccolo contesto può essere conveniente costituire una società immobiliare, in modo che la compensazione fiscale dei redditi da locazione non alimenti l’innalzamento dell’aliquota fiscale.
Quanto costa una società immobiliare?
I costi per costituire una SA sono contenuti. L’atto costitutivo e anche un contratto per il deposito dei beni materiali, nel nostro caso gli immobili, devono essere autenticati pubblicamente da un notaio. A ciò si aggiungono alcune altre formalità, come ad esempio l’iscrizione nel registro di commercio. Secondo il notaio bernese Bernhard Leiser «una società immobiliare può essere organizzata in modo molto snello. La costituzione formale di una società anonima di questo tipo nel Cantone di Berna costa tra i 2000 e i 3000 franchi circa». Il capitale pari a 100 000 franchi richiesto dalla legge non rappresenta un grosso ostacolo nel caso di una società immobiliare. Di norma questa somma viene apportata attraverso gli immobili.
Caso esemplificativo: sviluppo del progetto e riserve fondiarie
Anche il notaio bernese Bernhard Leiser non sopravvaluterebbe l’importanza di una società immobiliare: «Durante la mia attività professionale come notaio si possono contare su una mano i casi in cui, con il senno di poi, ne è valsa davvero la pena». In un caso si è trattato di una complessa storia attorno a un’azienda commerciale. Il proprietario dell’azienda possedeva un immobile situato in un’ottima posizione, ma con enormi esigenze di ristrutturazione. La proprietà era gravata da consistenti debiti ipotecari. Per far fronte ai prestiti e onorare tutti gli impegni, il proprietario decise di edificare la riserva di terreno esistente e di vendere gli immobili a terzi. Alla fine il tutto si è trasformato in un progetto ambizioso.
In questo caso, il fatto di trasferire il portafoglio immobiliare in una società anonima è stata una mossa saggia, perché l’intero sviluppo del progetto, la pianificazione e i lavori edili implicavano determinati rischi. Se i piani fossero falliti, il titolare dell’impresa commerciale avrebbe rischiato il fallimento privato. In questo senso si è rivelato vantaggioso esternalizzare l’intera parte degli immobili e dello sviluppo dei progetti proprio nell’ambito di una SA.