SA immobilière privée: les pour et les contre
Ces dernières années, de plus en plus de particuliers ont découvert l’attrait de l’immobilier comme investissement. Dans la plupart des cas, ils investissent dans l’acquisition d’appartements et d’immeubles collectifs. Même de manière limitée, la création d’une SA immobilière peut s’avérer judicieuse afin que la compensation fiscale des revenus locatifs ne favorise pas la progressivité fiscale.
Combien coûte une SA immobilière?
La création d’une SA n’est pas très coûteuse. L’acte constitutif ainsi qu’un contrat d’apport d’actifs, en l’occurrence des biens immobiliers, doivent être authentifiés par un notaire. À cela s’ajoutent d’autres formalités, telles que l’inscription au registre du commerce. Bernhard Leiser, notaire bernois, déclare: «Une société immobilière peut être organisée de manière très simple. La création formelle de ce type de société ne coûte pas plus de 2000 à 3000 francs environ dans le canton de Berne». Le capital de 100 000 francs exigé par la loi ne constitue guère un obstacle majeur dans le cas d’une SA immobilière, puisque ce montant est généralement apporté par les immeubles mêmes.
Étude de cas: développement de projets et réserves foncières
Le notaire bernois Bernhard Leiser ne surestime pas non plus l’importance d’une société immobilière: «Pendant toute ma carrière de notaire, je peux compter sur les doigts d’une main les cas où, avec le recul, cela en valait vraiment la peine.» Dans un cas, il s’agit d’une histoire compliquée autour d’une entreprise commerciale. Le propriétaire de l’entreprise possédait un immeuble très bien situé, mais avec des besoins de rénovation énormes. Le bien-fonds était grevé d’une dette hypothécaire considérable. Afin d’assurer le service des prêts et de remplir toutes les obligations, le propriétaire a décidé de construire sur la réserve foncière existante et de la vendre à des tiers. Finalement, c’est devenu un projet ambitieux.
En l’occurrence, c’était une bonne idée de transférer le portefeuille immobilier à une société anonyme. En effet, l’ensemble du développement du projet, de la planification et des travaux de construction comportait des risques. Si les plans avaient échoué, le propriétaire de l’entreprise commerciale aurait risqué la faillite personnelle. À cet égard, il s’est avéré avantageux d’externaliser l’intégralité de la partie concernant les immeubles et le développement du projet dans le cadre d’une SA.