Abschaffung Eigenmietwert? Gemeinsam finden wir Antworten.

– Grundsatz: Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstbewohnten Immobilien versteuern müssen. Damit soll eine Gleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern erreicht werden, indem der Vorteil des mietfreien Wohnens ausgeglichen wird. Wohneigentümer können im Gegenzug Aufwendungen wie Unterhaltskosten und Schuldzinsen von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen.

– Berechnung: Festgelegt wird der Eigenmietwert durch die kantonale Steuerbehörde. Dabei sind die Kantone frei, nach welcher Methode sie den Eigenmietwert berechnen. Das Bundesgericht verlangt lediglich, dass er mindestens 60 Prozent jenes Mietzinses betragen soll, den das betreffende Wohnobjekt auf dem freien Markt erzielen würde. Die Kantone orientieren sich üblicherweise an einem Zielband von 60 bis 90 Prozent der Marktmiete. Steht ein Wohnraum permanent leer, z.B. weil die Kinder ausgezogen sind oder der Ehepartner verstorben ist, ist beim Bund und in einigen Kantonen ein spezieller Unternutzungsabzug auf den Eigenmietwert möglich. Ein Abzug ist in einigen Kantonen auch dann zulässig, wenn zwischen dem Eigenmietwert und dem steuerbarem Einkommen und Vermögen ein krasses Missverhältnis besteht.

• Die Übergangsfrist für die Abschaffung es Eigenmietwerts ist noch offen. Sie dürfte voraussichtlich mindestens zwei Jahre betragen.
• Somit dürfte vermutlich frühestens ab der Steuerperiode 2028 kein Eigenmietwert mehr zu versteuern sein.

Seit der Einführung war die Besteuerung des Eigenmietwerts politisch umstritten. 2017 erfolgte die Einreichung der parlamentarischen Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung». Jahrelang rangen National- und Ständerat um eine Lösung, bis schliesslich das Stimmvolk am 28. September 2025 folgendem Systemwechsel zustimmte:

– Der Eigenmietwert wird für Haupt- und Zweitwohnsitze abgeschafft.

– Unterhaltsabzüge entfallen für selbstgenutzte Haupt- und Zweitwohnsitze auf Stufe der Bundessteuern. Kantone können aber bis 2050 weiterhin Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen zulassen.

– Schuldzinsenabzüge sind nur noch eingeschränkt möglich (für neu erworbenes Wohneigentum nur in den ersten 10 Jahren, für vermietete Objekten nur im Umfang der Quote des unbeweglichen Vermögens der vermieteten Objekte zum Gesamtvermögen). Der eingeschränkte Schuldzinsabzug betrifft nicht allein Hypothekarzinsen, sondern auch andere Schuldzinsen wie z.B. jene von Privatkrediten, Kreditkartenschulden, privaten Darlehen oder Lombardkrediten.

– Kantone dürfen eine kantonale Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen, um die wegfallende Eigenmietwertsteuer auf Ferienobjekten zu kompensieren.

Erfahren Sie in unserem Ratgeber im Detail die Folgen der Abschaffung des Eigenmietwerts für Wohneigentümer.

• Private Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeobjekten (z.B. Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Eigentumswohnungen) können Schuldzinsen, Unterhaltskosten und Sanierungsmassnahmen weiterhin vom steuerbaren Einkommen abziehen, dies im Unterschied zu Eigentümern von selbstgenutztem Wohneigentum.
• Allerdings wird der Schuldzinsabzug eingeschränkt. Er ist nur noch im Verhältnis des unbeweglichen Vermögens zum Gesamtvermögen möglich. Beispiel: Bei einer vermieteten Liegenschaft mit 400'000 Franken Steuerwert und einem Gesamtvermögen von 1,2 Millionen Franken wären ein Drittel der Schuldzinsen abzugsfähig.

• Der Systemwechsel bei Wohneigentumsbesteuerung betrifft ebenfalls die Ferienobjekte: Der Eigenmietwert wird auch für Ferienobjekte wegfallen, gleichzeitig wird die Möglichkeit entfallen, Unterhaltskosten und Schuldzinsen steuerlich abzuziehen.
• Um die Steuerausfälle durch die Abschaffung des Eigenmietwerts zu kompensieren, können die Kantone eine neue Objektsteuer auf Zweitwohnungen einführen.
• Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte also Ferienobjekte steuerlich entlasten, jedoch durch den Wegfall von Abzugsmöglichkeiten und die mögliche Einführung einer Zweitwohnungssteuer unter Umständen zu einer höheren Gesamtbelastung führen. 

Auch unabhängig von steuerlichen Anreizen gibt es gute Gründe für energetische Sanierungsmassnahmen wie z.B. einen Heizungsersatz:

• Moderne Heizsysteme sind deutlich energieeffizienter und senken die laufenden Energiekosten erheblich. Im Vergleich zu alten Anlagen können Sie bis zu 30 Prozent Heizenergie einsparen, was nicht nur die Umwelt schont, sondern auch Ihre Haushaltskasse entlastet.
• Zeitgemässe Heizsysteme erhöhen den Wohnkomfort, da sie effizienter und leiser arbeiten. Zudem können sie, wie Wärmepumpen, im Sommer auch zur Kühlung eingesetzt werden.
• Durch den Einbau einer zeitgemässen Heizung erhalten Sie den Wert Ihrer Immobilie. Denn eine alte Heizungen ist oft nicht mehr konform mit den heutigen Umweltrichtlinien und muss früher oder später ersetzt werden. Dieser Sanierungsbedarf kann sich negativ auf die Zahlungsbereitschaft von Kaufinteressenten Ihrer Immobilie auswirken.   
• In den kommenden Jahren werden die kantonalen Energievorschriften für Gebäude verschärft – in den ersten Kantonen könnte das bereits ab 2026 der Fall sein. Hintergrund ist die Revision der sogenannten «Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich», kurz MuKEn. Was die neuen «MuKEn 2025» für Wohneigentümerinnen und -eigentümer bedeuten, lesen Sie in unserem Ratgeber.