Calcolare il valore locativo: la prassi dei cantoni

Prendiamo ad esempio una coppia di coniugi del Canton Zurigo: la coppia percepisce un reddito lordo di 140 000 franchi. Dieci anni fa ha acquistato un appartamento con parcheggio per 800 000 franchi. 

• L’autorità fiscale determina innanzitutto il valore di imposta patrimoniale dell’abitazione. Quest’ultimo, a sua volta, è composto dal valore del terreno nel comune interessato e dal valore attuale dell’edificio. In parole povere, il valore attuale corrisponde ai costi di una nuova costruzione meno la svalutazione per età dell’immobile.
• Di norma, il cantone applica rigorosamente le formule e le ordinanze cantonali. Nel nostro esempio si ottiene un valore di imposta patrimoniale di 575 000 franchi. Nel Canton Zurigo il valore locativo ammonta al 4,25% del valore di imposta patrimoniale, è quindi pari a 24 438 franchi. L’autorità ritiene pertanto che l’appartamento possa essere affittato a terzi a tale prezzo.
• Nel nostro esempio, il reddito imponibile aumenta di tale importo. Il valore locativo calcolato diminuisce leggermente se i/le proprietari/e possono detrarre in cambio gli interessi ipotecari, la gestione esterna e la manutenzione dell’edificio. Tuttavia, poiché i tassi d’interesse sono bassi e in questo caso non sono previsti costi immobiliari o ristrutturazioni, le deduzioni non compensano affatto il valore locativo.

• I diversi principi di valutazione cantonali e le basi di dati non sono facilmente accessibili ai/alle proprietari/e privati/e. I valori della formula sono ancora relativamente semplici e trasparenti. Tuttavia, i dati statistici comparativi sono per lo più difficili da verificare per i/le proprietari/e di immobili. Spesso si tratta di un metodo complesso ed elaborato che si è evoluto nel corso degli anni. Vale tuttavia il principio secondo cui il valore locativo deve basarsi su un ricavo locativo che si può ottenere in modo realistico per un determinato immobile.
• Se i/le proprietari/e risiedono effettivamente in un indirizzo con immobili simili, potrebbe valere la pena fare un confronto. Vi sarebbe un motivo valido per contestare il valore locativo se gli affitti comparativi oggettivamente dimostrati fossero nettamente inferiori. Nella pratica, tuttavia, è spesso molto difficile trovare immobili di confronto, perché nella realtà è raro trovare case e abitazioni dello stesso tipo. O gli affitti non sono affatto trasparenti, oppure gli immobili e le modalità di utilizzo non sono confrontabili per qualche motivo. Concludendo su questo punto: spesso è molto complicato sollevare obiezioni nei confronti dei valori locativi stabiliti a livello cantonale.
• Le disposizioni di legge prevedono in ogni caso che si tenga conto delle condizioni locali. A prescindere da ciò, con l’utilizzo effettivo da parte del soggetto passivo si può argomentare che circa la metà dei cantoni consente una riduzione in caso di sottoutilizzo dell’immobile. L’onere della prova spetta al contribuente. Le esigenze dei cantoni sono però elevate: non è sufficiente che i figli se ne siano andati e che una parte della casa sia quindi «semivuota». Le stanze devono essere de facto vuote (ossia non ammobiliate). Se la parte inutilizzata dell’edificio può essere temporaneamente utilizzata come ufficio o ripostiglio, difficilmente ci sarà una riduzione.
• Conclusione: con l’aumento dei valori commerciali, è molto probabile che i valori locativi dei cantoni continuino ad aumentare nei prossimi anni. Vale comunque la pena conoscere bene i metodi di valutazione e le possibilità di deduzione previste dalla legge tributaria cantonale.