Calculer la valeur locative: la pratique des cantons

Prenons l’exemple d’un couple du canton de Zurich: le couple a un revenu brut de 140 000 francs. Il y a 10 ans, ils ont acheté un appartement en propriété avec parking pour 800 000 francs. 

• L’autorité fiscale détermine d’abord la valeur fiscale du logement. Celle-ci se compose de la valeur du terrain dans la commune concernée et de la valeur du bâtiment au moment de la construction. Pour simplifier un peu: la valeur au moment de la construction correspond aux coûts de construction, desquels on déduit la dépréciation de l’immeuble due à l’âge.
• En règle générale, le canton suit strictement les formules et directives cantonales indiquées. Dans notre exemple, la valeur fiscale du logement s’élève à 575 000 francs. Dans le canton de Zurich, la valeur locative s’élève à 4,25% de la valeur fiscale du logement, soit 24 438 francs. L’autorité part de l’hypothèse que le logement pourrait être loué à des tiers à ce prix.
• Dans notre exemple, ce montant s’ajoute au revenu imposable. La valeur locative calculée diminue légèrement si les propriétaires peuvent en contrepartie déduire les intérêts hypothécaires, la gestion externe et l’entretien du bâtiment. Mais comme les taux d’intérêt sont bas et qu’il n’y a guère de frais de construction ou de rénovations, les déductions sont loin de compenser la valeur locative.

• Les différents principes d’évaluation cantonaux et bases de données sont difficilement accessibles aux propriétaires privés. Les valeurs de formule restent relativement simples et transparentes. Toutefois, les données statistiques comparatives sont généralement difficilement vérifiables pour les propriétaires immobiliers. Il s’agit souvent d’une méthode complexe et élaborée qui a évolué au fil des années. Toutefois, le principe suivant s’applique: la valeur locative doit être basée sur un revenu locatif réalisable pour un bien donné.
• Si les propriétaires habitent effectivement à une adresse avec des immeubles comparables, une comparaison pourrait s’avérer utile. Il y aurait de bonnes raisons de contester la valeur locative si les loyers comparatifs objectivement établis étaient nettement inférieurs. Dans la pratique, trouver des biens comparables est souvent un obstacle important. Les maisons et appartements de type identique sont rares. Soit les loyers ne sont pas du tout transparents, soit les biens et les modalités d’utilisation ne sont pas comparables, pour quelque raison que ce soit. Pour conclure sur ce point: les recours à l’égard des valeurs locatives fixées par les cantons peinent souvent à aboutir.
• Dans tous les cas, les dispositions légales prévoient que les conditions locales doivent être prises en considération. En outre, l’utilisation effective par le contribuable peut être argumentée: environ la moitié des cantons autorisent une réduction en cas de sous-utilisation de l’immeuble. La charge de la preuve incombe au contribuable. Les exigences des cantons sont toutefois élevées: il ne suffit pas que les enfants aient déménagé et qu’une partie de la maison soit «sous-occupée». Les chambres doivent être effectivement vides (c’est-à-dire non meublées). Si la partie inutilisée de l’immeuble peut être temporairement utilisée comme bureau ou comme débarras, aucune réduction ne sera vraisemblablement appliquée.
• Conclusion: dans le contexte d’une hausse des valeurs vénales, il est fort probable que les valeurs locatives des cantons continuent d’augmenter au cours des prochaines années. Quoi qu’il en soit, il vaut la peine de bien connaître les méthodes d’évaluation et les possibilités de déduction prévues par la loi fiscale cantonale.